トップ　>　不動産経営のデメリット

今の品川ではタワーマンションへの投資がおすすめ。品川で25年以上続く不動産会社会長が語る、不動産投資の極意

品川や港区及びお台場あたりのタワーマンション投資等の入門講座｜その3｜不動産経営のデメリットとは？

【入門講座】不動産経営のデメリットとは？

このページでは不動産経営のデメリットについてご説明いたします。

不動産経営をする上では、
以下のデメリットの可能性が考えられます。
①賃借人が付かない

これが一番の問題点です。
家賃収入を得る事で成り立つのが不動産経営。
賃借人が付く物件を選ぶ事が最重要です。


そうする事により、家賃収入が入らないというリスクが回避できます。
では、どんな物件を選んだら良いか、マンションを例にお話し致します。


マンションの場合、立地・施工・管理が重要です。
昔から【マンションは管理を買え！】と言われています。
例えば、エントランスやポスト周辺が散らかっている物件。
定期的な大規模修繕が行われていない物件を見たら

皆さんは、どう思われますか？
ここを借りよう、ここを買おうとは思いませんよね？
即ち、資産価値が下がるという事です。
ですから、管理の良いマンションは、資産価値が下がらない！のです。


また、購入予定の物件に賃借人が付いている場合はその賃貸業務を行っている不動産会社に、また、空室であればその物件の近隣で賃貸業務を行っている不動産会社にその物件の賃貸相場、契約状況を確認する事をお勧め致します。


②売却時の目減り

不動産経営は、資産として持ち続ける事が目的です。
もちろん、購入した物件が値上がりすれば、下記のようなメリットも生まれますので、
有り難い事です。

○売却してもっと大きな物件に買い替える事。

○物件に担保能力の余裕ができ次の物件を購入する際の担保にもなる

しかし、物件価格が下がったとしても、家賃でローンが支払えるのであれば
全く気にする必要はありません。

不動産投資のデメリット番外編　「家賃保証の罠」

次に、デメリット番外編として家賃保証の罠をご説明させて頂きます

一括借り上げ30年！

借り上げ家賃は相場の85％～90％！

利回り8,5％確定！


なんて言われると、おっ！いいね！と思いますよね。私もそう思います。
でも、そんな時は慌てず、内容をよく確認して下さい。


（一般的な契約）

第○条　借り上げ賃料については、下記の通り、見直すものとする。



　　　　　 1．初回契約更新　5年目

　　　　　 2．2回目更新　　10年目　≫ココが問題！※1

　　　　　 3．以降２年毎に更新　　　≫ココが問題！※1



第○条　本物件（建物）の修繕については、借り上げ会社の指定の業者で

　　　　　 行うものとする。※2

※1　初めの5年、10年は誰が行っても家賃次第で入居者は付きます。
問題は10年目以降、2年毎に家賃が下げられ嫌なら解約！
これでは、30年一括借り上げとは言えません。

※2　工事費が高く、他社で工事したいと言えば、家賃保証解除！
　言われるがままに修繕しなければなりません。


上記は、当社がお付き合いする前のお客様の身に起きた事実です。
※会社によっても異なりますので、契約内容は、よく確認したほうが良いと思います。
どんなに良い条件でも、基本的には企業は儲からなければ行いません。