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今の品川ではタワーマンションへの投資がおすすめ。品川で25年以上続く不動産会社会長が語る、不動産投資の極意
品川や港区及びお台場あたりのタワーマンション投資等の入門講座|その2|不動産経営のメリットとは?
【入門講座】不動産経営のメリットとは?
このページでは不動産経営のメリットについてご説明いたします。
不動産投資のメリットとは大きく分ければ、
①年金 ②保険 ③資産 ④節税 です。
各項目毎に、ご説明していきます。
①年金として老後の安定収入になる
まず、老後にいくら必要なのでしょうか?
平均29万円/月 (13大都市平均)
夫60歳 ・ 妻55歳からの平均寿命 夫20年 ・ 妻30年
29万円/月 × 12ケ月 × 20年=6,960万円
29 万円/月 × 60% × 10年=2,040万円
(妻一人になるので、平均60%と考えた場合)
夫婦で生活費9,000万円
住宅の修繕費や葬儀費用等も考えると、老後に夫婦で一億円とも言われています。
不動産経営をしていれば、毎月一定額のお金が年金として入ってきますので、
老後のお金の心配がなくなります。
②生命保険のかわりになる
毎月払う住宅ローンの中には団体生命保険の掛け金も含まれています。
ご本人様に万一のことが起きた場合に保険で残りのローン(残債)を完済してくれます。
残債がなくなる事でローン有【家賃-ローン=収入】であったのが
ローン無【家賃=収入】家賃が全額収入となります。
という事は、残された家族は毎月決まった家賃収入を得る事も
物件を売却し、まとまったお金を得る事も可能になります。
例えば、死亡保険1,000万円の掛け捨て保険に加入すると
どうなるのでしょう?
30歳から加入 2,380円/月
40歳から加入 3,600円/月
50歳から加入 6,690円/月
60歳から加入 15,540円/月 となります。
ローンには生命保険掛け捨て金が含まれているので断然、お得です。
③資産 個人資産として法務局に登記できる
資産として法務局に登記できるため、第三者に対し権利を主張できますので安心です。
それでは、資産の面でマイホームと不動産経営のローンについて考えてみましょう。
マンション =ローン=負債
不動産経営=ローン=家賃で支払う=資産
不動産経営は、家賃という収益でローンを支払うため、
自分の資産(給与、貯金等)を切り崩して支払う必要はない。
不動産から生まれる果実(家賃)で支払いを行うのでこれは資産である、と言えます。
④節税 帳簿上の赤字経営で減税
不動産を貸して収入を得る=個人事業主
個人事業主になると税務署へ申告を行う必要がある。
収入=家賃
経費=金利、減価償却費、管理費、固定資産税、火災保険、修繕費・・・
【収入は家賃だけ】に対し、経費は不動産維持に必要なもろもろがある。
その中で注目は、減価償却費。
たとえば車を100万円で購入。
会社だと、1年20万円づつ、5年に分けて経費計上できます。
これは、100万円で購入した資産(車)の価値が年々目減りし
5年後の資産価値がゼロとの考えからきています。
これと同じように、建物も償却資産と考え、毎年経費計上できます。
もちろん実際に毎年支払うお金ではありません。
あくまで帳簿上の経費です。
これにより、帳簿上赤字になれば、他の収入(給与等)と合算することで
他の収入が減る事になり、その分、所得税・住民税が安くなります。
※但し、土地は減価償却はできません。
なぜなら、古くなっても価値が目減りしない、という考えだからです。